ب) صدور بی رویه بخشنامه‌های ثبتی

صدور پی در پی بخشنامه‌های ثبتی^[۵۰] به مناسبت‌های مختلف، با هدف بهبود بخشیدن به فرایند ثبت اسناد و املاک، نقل و انتقال آن‌ ها و تسهیل در انجام امور ثبتی ارباب رجوع است. اما به نوبه خود، موجب سردرگمی مجریان، به ویژه سردفتران اسناد رسمی، شده است؛ زیرا پراکندگی این بخشنامه ها، در دسترس مجریان نبودن همه آن ها، تکالیف متعدد دفترخانه‌های اسناد رسمی.^[۵۱] و مکانیزه نبودن فرایند انجام این تکالیف بر سرگردانی بیشتر مجریان دامن زده است.

به دلیل اختلافات و اشتباهات ثبتی متعددی که ناشی از صدور بی رویه بخشنامه‌های ثبتی است، این موضوع اهمیت فراوانی دارد. متأسفانه این اختلافات و اشتباهات، دامن گیر مراجع رسیدگی کننده می‌شود و از آن مهمتر، زمینه را برای سوءاستفاده افراد سودجو و فرصت طلب (به جهت ناآگاهی مجریان، به ویژه سران دفاتر اسناد رسمی)، فراهم می‌کند. در اغلب موارد، شدت این سوءاستفاده‌ها تا جایی است که قضیه برای رسیدگی، وارد مرجع قضایی می شود. بدین ترتیب، بر تراکم کار دستگاه قضایی نیز افزوده می شود و میتوان، این امر را یکی از علل جرم زای ثبتی در حوزه قضایی قلمداد کرد.

گفتار سوم: عوامل جرم زای ثبتی در قلمرو اجرایی

اتخاذ تدابیر و سازماندهی‌های مناسب در حوزه اجرایی و تخصص بخشی و کارآمد کردن مأموران و متولیان اجرایی، به ویژه در زمینه ثبت اسناد و املاک، می‌تواند آثار ارزشمندی بجای بگذارد. اما رویکرد اجرایی فاقد برنامه ریزی و دوراندیشی و بی بهره از مجریان متبحر و مجهز به ابزارهای علمی لازم، می‌تواند خلأهایی جدی در این حوزه، به ویژه در جهت وقوع جرمهای مختلف از جمله جرم‌های ثبتی، ایجاد کند.

الف) عدم وجود نظام جامع ثبت اسناد و املاک

لازم است استفاده از تجهیزات مکانیزه و اصلاح روش ها، به تدریج جایگزین روش‌های سنتی و قدیمی شود. پیشرفت فناوری‌های نوین، نشان می‌دهد که انجام امور ثبتی با شیوه های سنتی، موجب بروز اشتباهات ناخواسته فراوانی می شود و امکان و فرصت جعل را برا ی بزهکاران احتمالی فراهم می‌سازد. اکثر اشتباهات و جعل ها، ناشی از فقدان اطلاعات به روز در مراکز ثبتی است.^[۵۲]

از نخستین فواید ایجاد سامانه جامع ثبتی، کاهش فرصت‌های ارتکاب قسمت عمده‌ای از جرم‌های ثبتی، مانند انتقال مال غیر است. بر‌ای نمونه در وضعیت کنون بسیار اتفاق میافتد که شخصی، ملکی را به دیگری میفروشد و پس از مدتی، آن را با سند مجعول، به شخص ثالث انتقال می‌دهد و گاهی این زنجیره تا ده‌ها نفر ادامه پیدا می‌کند؛ بدون آن که اقدام مجرمانه وی کشف شود.^[۵۳] علت این امر، همان عدم وجود سیستم جامع اطلاعات ثبتی در کشور است که امکان استعلام دقیق وضعیت ثبتی ملک، به ویژه در رابطه با زمین‌ها و به طور خاص، زمین‌های دور از مراکز شهری، را منتفی می‌سازد. در حا لیکه اگر همه اطلاعات مربوط به نقل و انتقال املاک و اسناد، در یک سیستم متمرکز قرار بگیرد، پیش از وقوع هر گونه معامله ای، این امکان بر‌ای افراد ذیحق وجود دارد که از وضعیت آن ملک آگاهی یابند و بر این اساس، حقوق خود را محفوظ داشته و از بزه دیدگی خود جلوگیری کنند.

یکی از راهکارهای اساس در زمینه ایجاد سیستم جامع اطلاعات ثبتی، تهیه نقشه کاداستر است.^[۵۴] به موجب ماده ۵۶ الحاقی قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب ۱۸ /۱۰/ ۱۳۵۱، سازمان ثبت موظف به تهیه و اجرای طرح کاداستر شد. این طرح به صورت فراگیر به مرحله اجرا درنیامده است. در حال حاضر، همه اطلاعات املاک ثبت شده در پرونده های املاک و در بایگانی ثبت موجود است که به هنگام نیاز، از بایگانی ثبت به ادارات مربوط منتقل می شود و تنها ضامن‌ایمنی و سلامتی آن تعهد اخلاقی کارمندان ثبت است^[۵۵]. ضرورت اجرای طرح کاداستر بر کسی پوشیده نیست. با اجرای آن، میتوان سیستم مکانیزه اطلاعات را ایجاد کرد که به وسیله آن دسترسی به میزان دارایی غیرمنقول افراد مقدور خواهد بود. در راستای اهمیت طرح کاداستر، کشورهای مختلفی، به سرعت به آن جنبه اجرایی داده‌اند.^[۵۶]

شایان ذکر است که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز اقدام‌هایی در راستای ایجاد سامانه اجماع اطلا عات ثبتی انجام داده است، اما تاکنون، جنبه اجرایی آن تحقق پیدا نکرده است.^[۵۷]

‌بنابرین‏، ضرورت برنامه ریزی راهبردی فناوری اطلاعات در سازمان، بیش از پیش وجود دارد.^[۵۸] زیرا عدم حرکت مناسب سازمان در جهت همگامی با فناوری‌های نوین، نه تنها در کارکرد عادی این سازمان اختلال ایجاد ‌کرده‌است، بلکه زمینه را برای ارتکاب جرمهای ثبتی مساعدتر ساخته است.

ب) کمبود منابع انسانی و مالی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور

در سال‌های اخیر وجود برخی عوامل، از جمله وظایف جدید مندرج در بند ح ماده ۱۸ و ماده ۱۳۳ قانون برنامه چهار م توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران و نیز توسعه شهرنشینی^[۵۹] باعث شده است که حجم کاری سازمان ثبت، افزایش قابل ملاحظه‌ای پیدا کند. اما امکانات و توانایی‌های سازمان به موازات این ضرورت، افزایش نیافته است. آمار ارائه شده از سوی سازمان، نشان دهنده آن است که در پنج سال گذشته، به طور متوسط، بیست درصد (۲۰%) بر حجم فعالیت‌های این سازمان افزوده شده است. برای نمونه، در بخش صدور اسناد مالکیت در سال ۱۳۷۹ قریب به هفتصد هزار (۷۰۰۰۰۰) فقره سند صادر شده بود؛ در حالی که این رقم در سال ۱۳۸۳ به بیش از یک میلیون و سیصد هزار (۱۳۰۰۰۰۰) سند رسیده است.

این روند سریع در وضعیتی رخ می‌دهد که به تناسب آن، در تعداد کارکنان و بودجه سازمان مذکور، افزایشی صورت نگرفته است. همین امر در عدم افزایش حقوق کارکنان به تناسب افزایش حجم کاری، تأثیرگذار بوده است.

این امر، از سه جهت بر عملکرد این سازمان تأثیر منفی گذاشته است: نخست آن که از توانایی سازمان برای ارائه خدمات مطلوب کاسته است. افز ایش اشتباهات و اعتراضات ثبتی، نارضایتی مراجعان، گسترش اختلافات بین افراد و زمینه سازی برای تحقق جرم‌های ثبتی از نتایج خدمات رسانی نامطلوب است. دومین تأثیر منفی این وضعیت، کاهش بازده نظارتی است (که در بندی جداگانه مورد بررسی قرار می‌گیرد). اثر سوم، پایین بودن حقوق کارکنان ثبت و ادارات تابعه، با وجود بالا بودن حجم کار ی سازمان است که در بسیاری از موارد، ممکن است به عنوان یک عامل جرم زا عمل کند؛ اهمیت این موضوع وقتی مشخص می‌شود که بدانیم در بسیاری از جرم‌های ثبتی، دست اندرکاران و کارکنان ثبت، حضور دارند.

بدین سان، دفع و رفع عوامل جرم زای فوق، مستلزم وجود نیروی انسا نی^[۶۰] و اجرایی متعهد، کارآمد، توانمند و متخصص و افز ایش منابع مالی در راستای بهبود وضعیت رفاهی و معیشتی کارکنان و پیشبرد اهداف سازمان است^[۶۱]؛ زیر ا عدم توجه لازم به مسائل معیشتی و رفاهی کارکنان، ممکن است زمینه‌های مفاسد اقتصادی و اجتماعی را به وجود آورد.

ج) عدم نظارت دقیق بر عملکرد مجریان امور ثبتی