گفتار دوم: اوصاف عقد بیع

ماده ۳۳۸ قانون مدنی بیع را بدین عبارت تعریف ‌کرده‌است: «بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم». از این تعریف، که از فقها گرفته شده است، چنین بر می آید که: ۱) بیع عقدی است تملیکی، ۲) بیع از عقود معوض است، ۳) مبیع باید عین باشد.

الف) بیع از عقود تملیکی است

منظور از تملیکی بودن عقد بیع این است که انتقال مبیع به خریدار و ثمن به فروشنده با ایجاب و قبول واقع شود. همین که خریدار و فروشنده درباره مبادله دو کالا و شرایط آن توافق کنند، مبیع و ثمن خود به خود مبادله می شود و نیاز به ایجاد تعهد و اجرای آن ندارد.

ب) بیع از عقود معوض است

‌از تعریف ماده ۳۳۸ قانون مدنی به خوبی برمی آید که بیع عقدی است معوض: یعنی عین مالی که فروخته می شود با مال دیگر (که امروز به طور معمول پول است) مبادله می شود. این وصف، بیع را از تمام انواع عقود رایگان ممتاز می سازد. زیرا، در این گونه قراردادها، یا مالی بدون هیچ گونه عوض به دیگری واگذار می شود، یا اگر تعهدی نیز بر انتقال گیرنده شرط شود، بین این تعهد و موضوع اصلی رابطه علیت به وجود نمی آید.

از معوض بودن بیع و پیوستگی دو عوض در آن نتایج مهمی به بار می آید که از جمله آن ها‌ است:

۱- در صورتی که تعهد به یکی از دو عوض به علتی باطل باشد، تعهد به عوض مقابل آن نیز خود به خود از بین می رود. برای مثال، اگر معلوم شود که مبیع ملک دیگری بوده است و فروشنده حق واگذاری آن را نداشته، خریدار نیز از دینی که درباره پرداختن قیمت داشته است بری خواهد شد.

۲- هر یک از خریدار و فروشنده می تواند اجرای تعهد خود را موکول به اجرای تعهد دیگری سازد. این اختیار را در اصطلاح حقوق مدنی «حق حبس» می نامند (ماده ۳۷۷ قانون مدنی).

۳- اگر مبیع پیش از تسلیم به خریدار بدون تقصیر فروشنده در دست او تلف شود، بیع منحل می شود و خریدار دیگر تعهد به پرداختن ثمن ندارد و اگر آن را پرداخته است می تواند پس بگیرد (ماده ۳۸۷ قانون مدنی).

۴- در صورتی که بین مبیع و ثمن عدم تعادل فاحش وجود داشته باشد، طرفی که مغبون شده است می تواند معامله را بر هم زند. این حق را خیار غبن می نامند و ویژه عقد معوض است و در عقود مجانی، حتی اگر با شرط عوض همراه باشد، مورد ندارد.

ج) مبیع باید عین باشد

عین عبارت از مالی است که وجود مادی و محسوس دارد و به طور مستقل مورد داد و ستد قرار می گیرد نه به عنوان ثمره تدریجی از عین دیگر. به طور معمول، وقتی می گویند عین مالی مورد انتقال قرار گرفت، مقصود عین و منافع آن است. ولی گاه نیز ممکن است منفعت مالی در اثر قرارداد به شخص دیگر منتقل شود. در این صورت عین را «مسلوب المنفعه» می نامند.

د) عقد بیع لازم است

در لازم بودن عقد بیع تردید نیست. همه می دانیم که خریدار و فروشنده باید بر سر پیمان خود باشند و نمی توانند، هرگاه که بخواهند، بدون رضای طرف دیگر آن را بر هم زنند. ولی، با این که استواری این عقد بیش از سایر قراردادها به نظم در تجارت یاری می کند، قانون‌گذار ما خیارهای ویژه ای در آن پیش بینی کرده که در سایر عقود لازم نیامده است: خریدار و فروشنده، تا زمانی که از مجلس عقد خارج نشده اند، می توانند بیعی را که به درستی واقع شده است بر هم زنند و برای توجیه این پیمان شکنی نیز نیازی به استدلال ندارند. گویی تا جدایی آنان بیع به طور کامل مستقر نمی شود و پیمانی است متزلزل و وابسته به میل هر یک از دو طرف. با وجود این، حتی در این مرحله نیز نمی توان بیع را در زمره عقود جایز آورد؛ چنان که فوت یا حجر طرفین آن را منحل نمی سازد.

گفتار سوم: انعقاد بیع

عقد بیع یکی از قراردادهای معین است که نه تنها در قانون مدنی شرایط انعقاد و آثار آن جداگانه طرح شده است، بسیاری از قواعد عمومی قراردادها را نیز با خود دارد؛ به بیان دیگر، محل سنتی طرح قواعد حاکم بر تمام روابط قراردادی است.

از سوی دیگر، بیع تابع شرایط کلی سایر قراردادهاست: در این عقد نیز دو طرف باید اراده جدی و سالم داشته باشند؛ خریدار و فروشنده باید اهلیت تملک و تصرف را دارا باشند؛ وقوع قرارداد منوط به وجود موضوع معین است و تبانی برای رسیدن به هدف نامشروع را قانون بی اثر می داند (ماده ۱۹۰ به بعد ق.م).

الف) اصل حاکمیت اراده در بیع

بر طبق این اصل، هر کس در خرید و فروش یا خودداری از آن آزاد است و می تواند طرف معامله خود را آزادانه انتخاب کند. خریدار و فروشنده می توانند شرایط و آثار عقد را تعیین کنند و رابطه حقوقی خود را چنان که می خواهند به وجود آورند. ولی، این آزادی نامحدود را هیچ قانونی نمی پذیرد، زیرا خود باعث تجاوز به آزادی است. قانون‌گذار همیشه بازرسی قراردادها و تنظیم خواسته های سوداگران را برای خود محفوظ می دارد تا هر جا که نظم عمومی یا اخلاق اقتضا داشت از این اختیار به سود عموم استفاده کند. دخالت دولت در تنظیم بیع و تجارت پا به پای مداخله او در اقتصاد فزونی یافته و مفهوم نظم عمومی چنان گسترش یافته است که از حاکمیت اراده و آزادی قراردادی تنها به عنوان «اصل» می توان نام برد.

ب) وجود و سلامت اراده

عقد بیع تابع قواعد عمومی قراردادهاست: خریدار و فروشنده باید دارای قصد و رضا باشند، یعنی باید در محیطی آزاد تصمیم بگیرند و مفاد عقد را در ذهن خود به وجود آورند. ولی این اراده باطنی تا زمانی که اعلام نشده و جنبه بیرونی نیافته است، اثر حقوقی ندارد. اراده به وسیله دو طرف یا نمایندگان آنان اعلام می شود. پیشنهاد «معامله» با ایجاب و پذیرفتن آن با «قبول» تحقق می یابد، چنان که ماده ۳۳۹ قانون مدنی می گوید: «پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می شود…».^[۵۱]

مبحث دوم: اجاره

اجاره یکی از مهمترین عقود معین است. امروز رابطه بین مالک و مستأجر تنها یک رابطه خصوصی نیست تا استقرار عدالت معاوضی در آن هدف اصلی باشد. دو گروه موجر و مستأجر، همچون دو طبقه اجتماعی ممتاز، در برابر هم قرار گرفته اند و تنظیم روابط آنان چندان اهمیت یافته است که دولت خود را ناگزیر از دخالت در آن می بیند.

در حقوق کنونی، عقد اجاره، از حیث امری شدن قواعد حاکم بر آن و بی اثر بودن حکومت اراده، گاه به صورت سازمان حقوقی مستقل درآمده است؛ سازمانی که به وسیله قوانین اداره می شود؛ قالب آماده ای که مالک و مستأجر فقط می توانند به تراضی خود را درون آن جای دهند، بی آنکه بر سرنوشت آینده روابط خود حاکم باشند.

گفتار نخست: مفهوم اجاره

ماده ۴۶۶ قانون مدنی در تعریف اجاره می گوید: «اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود…».

در این تعریف به معوض بودن اجاره اشاره نشده است، ولی باید دانست که تملیک منافع رایگان نیست و مستأجر نیز در برابر موجر متعهد است که مالی (که به طور معمول مقداری پول است) به او بپردازد. چنان که بند ۳ ماده ۴۹۰ در بیان تکالیف مستأجر می گوید: «… ثالثاً مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تأدیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقداً باید بپردازد».

گفتار دوم: اوصاف عقد اجاره

الف ) اجاره عقد تملیکی است